Hva må jeg sjekke før jeg kan bygge?

Hva må jeg sjekke før jeg starter?

Det er flere ting du må sjekke før du starter med et byggeprosjekt. Du kan finne opplysninger om eiendommen din både på seeiendom.kartverket.no og på kommunens karttjeneste. Under kan du lese mer om hva du må sjekke før du går i gang med å bygge.

Plankart og planbestemmelser

Det du skal bygge må være i samsvar med gjeldende plan. De ulike plantypene du må forholde deg til er kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Du må sjekke at tiltaket ikke vil være i strid med blant annet planformål, byggegrenser, grad av utnytting, avstands- og høydebestemmelser, krav til utforming (tilpasning til omgivelsene). Dersom det gjelder bevaringsverdige bygg eller områder må tiltaket avklares med kommunen. Du kan finne ut hvilken plan som gjelder for din eiendom på kommunens karttjeneste.

Kommuneplanens arealdel gjelder for alle eiendommer i kommunen. Enkelte eiendommer er i tillegg underlagt bestemmelser i en reguleringsplan. Ved eventuell motstrid mellom kommuneplan og reguleringsplan skal sist vedtatte plan være den gjeldende. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer skal supplere enhver reguleringsplan der denne selv ikke angir noe annet.

Planene styrer blant annet:

• hva du kan bygge på eiendommen din,
• plassering av bebyggelse,
• størrelse på bebyggelse,
• estetikk,
• parkeringskrav

Alle eiendommer er avsatt til et formål. Det du skal bygge på eiendommen må være i samsvar med formålet på eiendommen din. Eksempler på ulike formål kan være:

• boligformål,
• næringsareal,
• veiareal,
• LNF (landbruk-, natur-, og friluftsformål).

Eiendommen din og omliggende eiendommer

Det er flere forhold både på din egen og andres eiendom som kan påvirke hva du kan bygge. Forhold av betydning kan være:

• hvor mye bebyggelse det er på eiendommen
• avstand til vann- og avløpsledninger og vei
• avstand til annen bebyggelse
• grunnforhold
• kulturlandskap

Hvor mye kan jeg bygge?

Bebygd areal (BYA) er fotavtrykket til et bygg. Åpent overbygd areal, som veranda og carport, og påkrevd parkeringsareal skal medregnes i BYA.

Direktoratet for byggkvalitet har en veilder som hjelper deg med å finne ut hvor mye du kan bygge.

Avstandskrav

Det er mange krav til avstand å forholde seg til. Her finner du en oversikt:

Avstand til nabogrense og bygg på naboeiendom

Hovedregelen er at byggverk skal plasseres minimum 4 meter fra nabogrense. Enkelte tiltak unntatt søknadsplikt kan settes opp 1 meter fra nabogrense. 

Dersom tiltaket ikke er i tråd med avstandskrav til nabogrense, må det innhentes skriftlig samtykke til plasseringen fra nabo. Et samtykke er en privatrettslig avtale som fylles ut og undertegnes av de involverte partene. Kopi av avtalen må sendes inn med søknad. Avtalen kan sendes til tinglysning.

Avstandserklæring byggesak

Avstand til vei

Minst 15 meter til kommunal vei (der det ikke er regulert byggegrense i plan).

Minst 30 meter til fylkesvei (der det ikke er regulert byggegrense i plan).

Statens vegvesen har laget en god oversikt over ting du må tenke på dersom du ønsker å bygge nær en kommunal- eller fylkesvei. Veileder byggegrense mot vei - Statens vegvesen.

Dersom tiltaket ikke er i tråd med avstandskrav, må det søkes om dispensasjon.

Du må overholde veglovens bestemmelser om krav til avkjøring, frisiktsoner, avstand til veimidte m.m. Dette er spesielt viktig i forhold til kommunale veier og fylkesveier. Generelle avstandskrav står i plan- og bygningsloven § 29-4. Se også kommuneplanens bestemmelser til arealdelen pkt. 5.6.

Avstand til kommunale vann- og avløpsledninger

Offentlilge vann- og avløpsanlegg skal ikke overbygges. Ved oppføring av ethvert byggetiltak gjelder generell byggegrense på fire meter fra offentlige vann-, avløps- og overvannsledninger, jf. VA-norm for Nannestad kommune m.fl., pkt. 8.7 

Kommunal drift kan vurdere unntak på særskilte vilkår etter søknad. 

For spørsmål rundt vann og avløp; kontakt Kommunal drift.

Avstand til strømnett

Dersom du skal bygge nærme elektriske forsyningsanlegg, for eksempel høyspent- eller lavspentlinjer, må det innhentes tillatelse fra eier.

Avstand til vassdrag

Du kan etter plan- og bygningsloven § 1-8 ikke bygge nærmere sjø, vann og elver enn 100 meter fra strandlinjen med mindre kommuneplanens arealdel pkt. 7.1. eller reguleringsplan bestemmer noe annet.

Andre myndigheter

Det kan være at du trenger tillatelse eller samtykke fra andre myndigheter. Du må selv sørge for å innhente disse tillatelsene og samtykkene, og kan ikke bygge før disse er på plass. Hvilke myndigheter det kan være snakk om framgår av SAK10 § 6-2; eksempelvis veimyndighet, kulturminnemyndighet, landbruksmyndighet m.m. Vær oppmerksom på at du kan måtte kontakte både statlige, fylkeskommunale og kommunale fagmyndigheter innen disse ulike områdene. Er du i tvil; kontakt kommunen.

Byggegrunn - kvikkleire

Før kommunen kan gi ut byggetillatelse må det dokumenteres at det er sikkert å bygge på eiendommen. Store deler av Nannestad kommune ligger under marin grense hvor det kan forekomme kvikkleire, og dette er ofte et tema som må sjekkes ut i forbindelse med søknad om byggetillatelse. 

Bygge under marin grensen?

Den marine grensen går ca. 200 meter over havet. Du kan sjekke om du skal bygge under marin grense på kommunens karttjeneste.

Slå på kartlagene:

• Høydekoter
• Marin grense
• Mulig marin leire
• Kvikkleire faregrad

Skal du bygge under marin grense stilles det krav til geoteknisk utredelse, se kommuneplanens arealdel pkt. 11.1.

For mer informasjon

NVE.no - Norges vassdrags- og energidirektorat
NGU.no - Norges geologiske undersøkelse

Veiledere
Utbygging i fareområder - temaveileder fra Direktoratet for byggkvalitet (DIBK)
Sikkerhet mot kvikkleireskred - NVEs veileder

Lov og forskrift
TEK17 § 7-3 - Teknisk forskrift kapittel 7, § 7-3 om "sikkerhet mot skred"
PBL § 28-1 - Plan- og bygningsloven § 28-1 om "Byggegrunn, miljøforhold m.v"

Søknader i landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF)

I kommuneplanen for Nannestad kommune er en del områder avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-formål). Det vil si at det i utgangspunktet bare er tiltak som knytter seg til disse formålene som er tillatt. For å kunne bygge noe som ikke er i tråd med LNF-formålet må du ha dispensasjon. Det er unntak for oppføring av påbygg, tilbygg, garasjer og uthus, samt etablering av sekundærleilighet på eiendommer med eksisterende boenheter. Rehabilitering og oppføring av ny boenhet som følge av at eksisterende boenhet har forfalt/brent, kan i tillegg tillates. 

Departementene har laget en egen veileder som kan hjelpe deg å vurdere om det du skal bygge faller inn under LNF-formålet eller om du må søke om dispensasjon.

Garden som ressurs - veileder

Plankrav 

Større tiltak og arbeider som nevnt i plan- og bygningsloven § 20-1, samt fradeling til slike formål, kan ikke finne sted før området inngår i godkjent reguleringsplan. Plankravet gjelder i alle områder der det ikke er vedtatt en reguleringsplan, også i områder avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF).

Unntak fra plankravet

• Tiltak som er unntatt søknadsplikten
• Mindre tiltak på bebygd eiendom (se byggesaksforskriften SAK10 § 3-1)
• Alminnelig driftsbygninger i landbruket
• Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn 2 år.
• Fradeling av inntil én boligtomt i områder avsatt til eksisterende boligområde.
• Bygging av inntil én enebolig eller tomannsbolig i områder avsatt til eksisterende boligområde.
• Andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver.
• Tiltak som behandles etter andre lover.
• Se også kommuneplanens bestemmelser til arealdelen pkt. 2.1.

Vann og avløp

Ved oppføring av bygning hvor mennesker eller dyr skal oppholde seg, stilles det krav om tilknytning til vann- og avløpssystem. Tillatelse til tilknytning, samt utslippstillatelse må foreligge før det kan gis byggetillatelse.

I regulerte områder er det opparbeidelsesplikt av hovedledning for vann og avløpsvann, samt hovedanlegg for overvann.

Her er en veiledning til hva du må huske vedrørende vann og avløp når du bygger.

Andre praktiske ting du bør sjekke

Det kan være lurt å tenke på noe av det praktiske ved å sette i gang en byggesaksprosess før du begynner.

Saksbehandlingstid

Å lage en komplett byggesøknad tar ofte lenger tid enn det du tror. Det kan ta fra dager til uker å få tak i alle relevante dokumenter om eiendommen din. Det tar også tid å sette seg inn alle dokumentene, og å finne ut om du kan bygge slik du ønsker.

• Byggesøknader har vanligvis tre ukers saksbehandlingsfrist.
• Dispensasjonssøknader har tolv ukers saksbehandlingsfrist.

Saksbehandlingstiden for kommunen løper ikke før søknaden er komplett. Dersom saken må sendes til regionale myndigheter for uttalelse, løper ikke fristen i den tiden søknaden ligger til uttalelse. Regionale myndigheter har 4 uker på seg til å komme med en uttalelse eller fatte et vedtak, fra kommunen har oversendt saken.

Gebyr

Kommunen tar gebyr for å behandle både byggesøknader og dispensasjonssøknader. Gebyrer for saksbehandling finnes under Priser på kommunes nettside. 

Gebyr for saksbehandling/byggesaksgebyrene er vedtatt i forskrift, og det er ikke adgang til å klage dette. 

Klage på vedtak

Vedtak i byggesaker kan påklages. Klage på vedtaket må sendes til kommunen innen 3 uker etter at vedtaket er mottatt.

Klageinstans er Statsforvalteren i Oslo og Viken. Saken vil få en ny vurdering og behandles i kommunens plan- og utviklingsutvalg, før den eventuelt videresendes til statsforvalteren.

Byggeregler

Plan- og bygningsloven (PBL) gjelder for hele landet. Bestemmelsene er nærmere beskrevet i byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning.

Under finner du lenker til det nasjonale lovverket, med veiledning til bestemmelsene.

PBL - Plan- og bygningsloven.
SAK10 - Byggesaksforskriften med veiledning.
TEK17 - Byggteknisk forskrift med veiledning.
Beregnings- og måleregler.pdf